Wiele osób uważa, że akt notarialny jest niepodważalny – w końcu dokument ten został sporządzony przez notariusza, czyli osobę wykonującą zawód zaufania publicznego, doskonale znającą przepisy prawa. W rzeczywistości system prawny przewiduje mechanizmy pozwalające zakwestionować nawet tak formalny dokument. Unieważnienie aktu notarialnego jest możliwe, jeżeli spełnione są określone warunki i sprawa zostanie rozpatrzona w postępowaniu sądowym. W praktyce oznacza to konieczność wykazania, że akt notarialny został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, w wyniku błędu, podstępu lub w sytuacji, gdy strona nie była w stanie prawidłowo wyrazić swojej woli.Kiedy zatem możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego i jak przebiega cała procedura?
Kiedy akt notarialny może zostać unieważniony, czyli wady oświadczenia woli
Odpowiedź na pytanie dotyczące możliwości unieważnienia aktu notarialnego jest ściśle związana z pojęciem wad oświadczenia woli. Oświadczenie woli to nic innego, jak wyrażenie konkretnego zamiaru – np. zgody na zawarcie umowy. W kancelarii notarialnej składania z oświadczenia woli polega na podpisaniu dokumentu sporządzonego przez notariusza, mającego określone brzmienie – np. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.
Problem pojawia się wtedy, gdy oświadczenie woli ma wady, czyli gdy wola nie została wyrażona w pełni świadomie lub dobrowolnie. W takich przypadkach przepisy umożliwiają unieważnienie aktu notarialnego.
Do najczęstszych wad oświadczenia woli należą:
1. Brak świadomości lub swobody,
2. Pozorne oświadczenie woli,
3. Błąd istotny lub zniekształcenie woli,
4. Groźba,
5. Podstęp.
Brak świadomości lub swobody jako podstawa unieważnienia aktu notarialnego
Oświadczenie woli jest wadliwe, jeśli w momencie podpisywania aktu osoba nie była w stanie świadomie podjąć decyzji lub działała pod przymusem, czyli nie w pełni dobrowolnie.Brak świadomości występuje na przykład wtedy, gdy podpisujący akt notarialny znajdował się w stanie mającym wpływ na funkcjonowanie jego umysłu – np. z powodu: choroby psychicznej, uzależnienia, zaawansowanej demencji czy urazu psychicznego. Przykładowo w takich sytuacjach osoba podpisująca nie była w stanie w pełni zrozumieć treści, znaczenia ani skutków podpisania aktu notarialnego, co stanowi podstawę do jego unieważnienia.
Pozorne oświadczenie woli i unieważnienie aktu notarialnego
Przepisy prawa wyróżniają także sytuację, w której jedna ze stron pozornie wyraża wolę zawarcia umowy, a druga strona o tym wie i się na to zgadza. Zwykle motywacją jest osiągnięcie konkretnej korzyści, najczęściej majątkowej. Przykładem może być sytuacja, w której pozornie „sprzedajesz” mieszkanie za znacznie zaniżoną cenę, aby ukryć majątek przed wierzycielami. W takim przypadku akt notarialny może zostać unieważniony.
Unieważnienie aktu notarialnego z uwagi na błąd istotny i zniekształcenie oświadczenia
Błąd popełniony przy podpisaniu aktu notarialnego również może uzasadniać jego unieważnienie. Kluczowe jest, aby był to błąd istotny, czyli dotyczący elementów umowy najważniejszych dla strony i prowadzący do przypuszczenia, że w przypadku braku błędu akt notarialny nie zostałby podpisany. Na przykład, możesz podpisać umowę sprzedaży działki, sądząc że nie można na niej budować, gdy w rzeczywistości budowa jest dozwolona.
Obok błędu istotnego można wyróżnić zniekształcenie oświadczenia woli, czyli sytuację, w której słowa lub intencje drugiej strony zostały źle zrozumiane, a w efekcie podpisano umowę niezgodną z Twoją wolą. Zniekształcenie oświadczenia wywiera takie same skutki co błąd istotny i może być podstawą do unieważnienia aktu notarialnego.
Podpisanie aktu notarialnego pod wpływem podstępu lub groźby – kolejne wady oświadczenia woli
Innym rodzajem wady oświadczenia woli jest podstęp, czyli sytuacja, w której druga strona wprowadza Cię w błąd, by doprowadzić do podpisania umowy. Na przykład sprzedający nieruchomość ukrywa fakt, że mieszkanie ma poważne i wady budowlane.
Ostatni rodzaj wad oświadczenia woli to zawarcie umowy pod wpływem bezprawnej groźby, np. gdy kupujący grozi, że jeśli umowa nie zostanie podpisana, wyrządzi krzywdę Tobie lub Twoim bliskim. Groźba nie musi dotyczyć tylko działań fizycznych, może również odnosić się do zwolnienia z pracy, zniszczenia reputacji czy ujawnienia kompromitujących informacji.
Wszystkie powyższe sytuacje to właśnie wady oświadczenia woli – przypadki, w których Twoja zgoda na umowę nie była prawdziwa, świadoma ani dobrowolna. W takich sytuacjach możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego.
Jak unieważnić akt notarialny?
Jeśli masz podstawy do unieważnienia aktu notarialnego, nie wystarczy wizyta u notariusza. Notariusz nie ma uprawnień do „cofnięcia” podpisanego dokumentu. Tylko sąd może orzec o jego nieważności. W praktyce oznacza to konieczność przygotowania pozwu i wszczęcia postępowania sądowego.
W sądzie musisz udowodnić, że akt notarialny jest dotknięty jedną z wad oświadczenia woli. Zakres i rodzaj dowodów zależą od konkretnego przypadku oraz od rodzaju wady, na którą się powołujesz. Mogą to być np.dokumenty (m.in. wyniki badań lekarskich), zeznania świadków, którzy dostrzegali np. podstęp lub przymus, wiadomości SMS czy e-maile potwierdzające Twoje twierdzenia.
Jeśli sąd uzna Twoje argumenty i unieważni akt notarialny, Twoja sytuacja prawna wróci do stanu sprzed podpisania aktu notarialnego. Oznacza to, że jeśli np. na mocy aktu notarialnego doszło do sprzedaży mieszkania, nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela, który zwraca otrzymane środki finansowe.
Chcesz unieważnić akt notarialny? Nie czekaj – czas działa na Twoją niekorzyść
Jeśli w Twojej sytuacji doszło do oszustwa, przymusu, braku świadomości działań lub umowa była sprzeczna z prawem, nadal masz możliwości działania. Kluczowa jest jednak szybka reakcja, odpowiednie dowody i wsparcie prawnika.
W przypadku niektórych wad oświadczenia woli na unieważnienie aktu notarialnego masz zaledwie 1 rok – w razie groźby rok od momentu, w którym ustały obawy (poczucie zagrożenia), a w przypadku błędu – rok od chwili jego wykrycia.
Dlatego im szybciej rozpoczniesz działanie, tym lepiej – czekanie może sprawić, że stracisz szansę na unieważnienie aktu notarialnego. W Kancelarii Radcy Prawnego Marka Martyny przeanalizujemy Twoją sytuację, ustalimy, czy masz szansę unieważnić akt notarialny, a jeśli tak – będziemy Cię reprezentować w postępowaniu przed sądem. Zapraszamy do kontaktu.
